Locataire âgé : faire adapter son logement, la marche à suivre

Être locataire n’empêche pas de remplacer une baignoire par une douche ou de faire poser un monte-escalier. La loi du 6 juillet 1989 prévoit un régime particulier pour les travaux d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie réalisés aux frais du locataire : la demande est adressée au bailleur par courrier recommandé, et son silence pendant deux mois vaut accord.

Ce régime apporte une seconde garantie, souvent méconnue des familles : lorsque les travaux ont été autorisés, expressément ou tacitement, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état des lieux au départ du locataire. Restent à connaître la liste des travaux concernés, la forme de la demande et les aides mobilisables, qui ne sont pas les mêmes dans le parc privé et dans le parc social.

Un régime à part dans la loi sur les baux d’habitation

En location, la règle de principe est connue : le locataire ne peut pas transformer les lieux sans l’accord écrit du propriétaire. Supprimer une baignoire, élargir une porte ou installer un élévateur entre dans cette catégorie. Sans accord, le bailleur peut exiger la remise en état au départ du locataire.

L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une exception pour les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie. L’ANIL en retrace l’histoire : le dispositif a été créé par la loi d’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015, précisé par un décret de 2016, puis assoupli par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Depuis le 25 novembre 2018, le délai laissé au bailleur pour répondre est passé de quatre à deux mois. Le texte du décret publié au Journal officiel mentionne encore quatre mois, ce qui explique que l’ancien délai circule toujours dans certains modèles de lettre.

Selon Mon Parcours Handicap, la démarche est la même dans le parc privé, le parc social et le logement intermédiaire.

Les travaux couverts par la procédure allégée

La liste est fixée par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016. Elle est limitative et comprend :

• la création, la suppression ou la modification de cloisons ou de portes intérieures ;
• la modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau) ;
• la création ou la modification de prises électriques et de points d’éclairage ;
• l’installation ou l’adaptation de systèmes de commande : électricité, eau, gaz, chauffage, interphone ;
• l’installation d’élévateurs ou d’appareils permettant le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• l’installation ou la modification des systèmes de fermeture, d’ouverture et d’alerte (portes, fenêtres, volets).

Ces travaux sont réalisés aux frais du locataire. Le texte ne concerne que l’intérieur du logement loué : dans un immeuble en copropriété, le portail Mon Parcours Handicap conseille de vérifier aussi le règlement de copropriété, en particulier si le projet touche aux parties communes.

La demande au bailleur, pas à pas

1. Préparer un descriptif précis. La demande doit décrire les transformations envisagées, les conditions de réalisation du chantier et indiquer l’entreprise chargée des travaux. Un devis détaillé facilite la lecture du bailleur.
2. Envoyer la demande par lettre recommandée avec avis de réception. Selon l’ANIL, le courrier doit rappeler expressément que l’absence de réponse dans le délai légal vaut acceptation et que, dans ce cas, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en état des lieux.
3. Attendre la réponse. Le bailleur dispose de deux mois à compter de la réception. Il peut accepter, refuser, ou proposer de financer lui-même tout ou partie des travaux. Sans réponse à l’issue du délai, la demande est réputée acceptée.
4. Attester de la conformité après le chantier. Dans les deux mois qui suivent l’achèvement, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et qu’ils correspondent à ce qui avait été notifié.

Conserver l’avis de réception, les devis, les factures et l’attestation est utile jusqu’à l’état des lieux de sortie. Pour la rédaction du courrier, les juristes des ADIL (agences départementales d’information sur le logement) renseignent gratuitement.

Si le bailleur refuse

Le bailleur garde la possibilité de refuser dans le délai de deux mois. Mon Parcours Handicap indique qu’il reste alors deux voies : reprendre la discussion, par exemple en modifiant le projet ou en proposant des équipements moins intrusifs, ou chercher un logement mieux adapté.

Dans le parc social, le locataire peut d’abord demander à son organisme HLM de réaliser lui-même l’adaptation, puis, si ce n’est pas possible, déposer une demande de mutation. Le portail pour-les-personnes-agees.gouv.fr précise que cette démarche revient à remplir une nouvelle demande de logement social, accompagnée du formulaire « complément à la demande de logement adapté au handicap », à renseigner même sans reconnaissance administrative du handicap. La demande est valable douze mois et doit être renouvelée en l’absence de proposition.

Quelles aides quand on est locataire

MaPrimeAdapt’, l’aide de l’Anah qui finance 50 % ou 70 % des travaux dans la limite de 22 000 € HT, est ouverte aux locataires du parc privé sous conditions d’âge ou d’autonomie et de ressources. Service-public précise que le parc social n’est pas concerné et que les propriétaires bailleurs ne peuvent pas la demander. L’ANIL rappelle que le locataire doit avoir informé son bailleur par écrit, avec la même règle du silence de deux mois.

Autres pistes recensées par les sites publics :

• les aides des caisses de retraite, cumulables avec MaPrimeAdapt’ ;
• les aides des collectivités locales, variables d’un territoire à l’autre, que l’ANIL recense dans un outil en ligne ;
• l’APA ou la PCH, dont les plans d’aide peuvent intégrer des dépenses d’adaptation.

Le crédit d’impôt de 25 % pour l’adaptation du logement, en revanche, a été supprimé pour les dépenses payées à partir du 1er janvier 2026.

Se faire conseiller avant d’écrire au bailleur

Un projet précis et justifié est plus simple à faire accepter. Mon Parcours Handicap rappelle que les conseillers France Rénov’ accompagnent gratuitement la définition du projet, la recherche des financements et le choix des entreprises. Les ADIL complètent cet appui sur le volet juridique et financier : rédaction de la demande, lecture du bail, vérification du règlement de copropriété.

Lorsque le locataire du parc privé sollicite MaPrimeAdapt’, l’accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage est obligatoire. D’après l’ANIL, sa mission comprend un diagnostic autonomie du logement, l’estimation des coûts, l’aide au montage des dossiers et, dans sa formule complète, le suivi du chantier, avec l’intervention possible d’un ergothérapeute. Ce diagnostic peut être joint à la demande adressée au bailleur : il montre que les travaux répondent à un besoin identifié par un professionnel, et non à une simple convenance.

Dernier point de calendrier : pour MaPrimeAdapt’, les travaux ne doivent pas commencer avant l’accord de l’Anah. Mieux vaut donc mener de front la demande au bailleur et le dossier d’aide, plutôt que l’une après l’autre.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie parce que la baignoire a été remplacée par une douche ?

Si les travaux entraient dans la liste du décret de 2016 et ont été autorisés, expressément ou par le silence du bailleur pendant deux mois, celui-ci ne peut pas exiger la remise en état des lieux. D’où l’intérêt de conserver la preuve de la demande et l’attestation de fin de travaux. En cas de litige, l’ADIL du département renseigne gratuitement.

Le bailleur peut-il payer lui-même les travaux ?

Oui. D’après Mon Parcours Handicap, un bailleur privé qui accepte la demande peut financer tout ou partie des travaux, ou laisser le locataire les financer en gardant un droit de regard sur le chantier. Rien ne l’y oblige : la procédure légale vise les travaux réalisés aux frais du locataire.

Un locataire HLM peut-il obtenir MaPrimeAdapt’ ?

Non : d’après Service-public, l’aide vise les locataires du parc privé. Dans le parc social, la demande d’adaptation se fait auprès de l’organisme HLM ; si le logement ne peut pas être adapté, une demande de mutation vers un logement accessible est possible.

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